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标题: 关于店铺的一些基本知识 [打印本页]

作者: 吕文刚 时间: 2014-8-12 15:19
标题: 关于店铺的一些基本知识

最近县城有些朋友咨询投资商铺的事，我发现对商铺的价格如何预算不大清楚，有些人看到住宅三年升值了80%，认为商铺的报价也要按升值80%计算，这是一个误区。
1.租金回报率法
公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
如何计算投资回报率
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12%
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5%
如何判断投资回报率
现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？
业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。
不同物业的理想投资回报率不尽相同，商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下所列：小于这个值投资就的谨慎了。
物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)
商住两用物业10-12% >7% 15%以上
烂尾番生物业9-10% >6% 20%以上
地铁物业3-6% >3% 10%以上

作者: 吕文刚 时间: 2014-8-12 15:19
按照正确的算法,例:在永丰街上月租金1000元的店铺,1000元X12个月/10%(平均回报率)=12万.高于这个价买下来的店,基本上是亏的.

作者: 柠檬精铃 时间: 2014-8-13 11:15
跑过来看看混个脸熟

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