购房常识：购买新房认购书签订流程及注意事项

    内容简介：你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以笔者近来在办理有关商品房买卖的业务中，遇到一个较为普遍的对于第一种情况，没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当，或认购是开发商促销和保障销售的一种方式，做得好确实有利于房购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好，由于购房者不明白此种“小订”和“大订”的区别，往往认为交有的观点认为，《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式有的观点则认为，《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的而“订金”一词在法律上没有明文的规定，它在生活中往往“定“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应当对尚未同时，如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同，但因购




购房常识：购买新房认购书签订流程及注意事项
ren(认)購书签订必須的流程：
　　你在选好房源，谈妥jia(价)格后，便是该去签订认购書了，这个时候还得交付一定额度的定金， 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并講清项mu(目)jin(进)展情况。
　　认购书主要内容包括：
　　1． 认购物业；
　　2． 房价，包括户型、面ji(积)、单位价格（币种）、总价等；
　　3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
　　4． 认购条件，包括認购书應注意事项、定金、鑒定zheng(正)式条约的时间、付款地点、帳户、签约地点等。
　　在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其zhong(中)内容，才能顺利签定购房契约，其內容包括：簽约地点、购房者应带证件、购房者委托他ren(人)簽yue(约)时有关委托书的证明、有关貸款凭证的说明、缴纳有关稅费的说明。＄{pageTag}
　　注意事项：
　　1、认识“定jin(金)”
　　笔者近來在办理有关商品房買卖的业务中，遇到一个较为普遍的问题，即购房者与開发商正式签订买卖合同之前所预缴的定金，在购房者与开发商最终没能达成买卖协议或购房者因种种原因放弃所认购的房屋时，能否要求开发商返还的问题。具体qing(情)形大致分为两种：一是开发商在物業正式开盘前，以内部认购的方式開始发售，认购期间的价格要比正式开盘后便宜一些，有的还以打折或抽獎等方式促销。购房者在价格优惠的**下签了《認购协議》并缴纳了定金；二是正式开盘后，购房者在正式簽合同前与开发shang(商)签订了《认购书》并缴了定金，在正式签合同時，因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提出的补充条款，购房者提出退房，而开发商拒绝返还定金。
　　对于第一种情况，没有正式開盘多因为某种手续未办理妥當，或因国有土地使用证在制作过程中，或因销售許可证未正式下fa(发)，那么这一时期购房者所缴的定金应当返还，因为所销物ye(业)不具备商品房正式上市的法定条件，《认购协议》不受法律保护。对于第二种情况，筆者认为要对定金的性质予以界定，如果构成经济合同法意义上的定金就不能返还，如果不构成就应予返还。定金是保证合同履行De(的)担保方式之一，是指合同当事人一方为bao(保)证合同的履行，在合同成立后未履行qian(前)给付对方一定数额的款项。我国《民法通则》第八十九条第（三）项规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者shou(收)回。给付定金的一方不履行債务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”定金的性质和作用一是证明合同的成立，二是保证合同的履行。笔者认为购房者zai(在)签订《认购书》时所交的“定金”不是法律意义的定金，因为合同尚未正式签订，合同没有成立何来定金？所以kai(开)发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没有法律根据的。
　　认购是kai(开)发商促销和保障销售的一种方式，做得好确实有利于房屋的快速销chu(出)。但房屋销售好的根本原因还在于其质量、位置、價格和交tong(通)等等条件。yi(一)些质量好價格又ke(可)接受的樓盘就沒有所谓“定金”不予返还的约定，比如今日家园。相反認購时交定金不予返还的约定，大有强買强卖之嫌，倒不利于房屋的銷售。为了減少这方面的纠纷，今后开发商应免去这样的约ding(定)，购房者在买房时也要慎重考虑，別轻易交suo(所)谓的“定金”。＄{pageTag}
　　2、签订《認购书》前应當心订金风险
　　购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好，有购买的意向，这时，售房人员会要求您xian(先)交纳200～500元的“小订”。并承诺，交款后，可以为您保留3～5天的房号，在這几天nei(内)，如果您决定购买此房，就要交纳1万元或2万元不等的定金，即“大订”，并签订《认購书》，然后在规定的期限内shuang(双)方签订房屋预售或销售合同。实践中，购房者如果在交纳“小订”后不愿购mai(买)此房，开发商一般会很痛快地将钱款退还給购房者。
　　由于购房者不ming(明)白此种“小订”和“大订”的区别，往往认为交納“大订”后，在簽订正式合同前如果不愿购房Huo(或)不能就购房协议与開发商达成一致，“大訂” 依然可以退还。但当要求退款时，却被告知该定金不予退还。特别是有些開发商的广告宣传与实际状况存在较大差距，使购房Zhe(者)不愿再购买時，争议比较多。
　　由于没有明确的法律规定，当前法律界也存zai(在)着不同的意见。
　　有的观点认为，《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房wu(屋)买卖合同，如果不能按时签订此合同，则应该承担违约责任，所以“大订”应该属“定金”性质。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约為由不退定金；如果卖房者将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
　　有的观点则认为，《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协議后，準备进一步協商前签订的临时认购协議，通常的做法是在约定面积、房屋單价及总价款后，约定一个期限，买fang(方)需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，所以“大订”应該是“訂金”。
　　所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权債务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付給另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通則》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律規定的定金罚则来看，定金为解约定金，即jiao(交)付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。tong(同)时，定金也具有证約定金的性质，即具有证ming(明)合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行hou(后)可以抵作价款，所以定金也就具有預先给付的性质，這是定金与订金的相tong(同)之处。
　　而“订金”一词在法律上没有明文的规定，它在生活中往往“定金”相hun(混)同，有时因為笔误或认识上的不清，往往将“定金”写成或说成是“订jin(金)”。
　　“訂金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退還；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称wei(为)认購金、诚意金。
　　由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应當对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商違约时是否双倍返hai(还)等问题加以明确或沟通，以避免糾纷。
　　同时，如果购房者在规定的时限內去与卖房者签订合同，但因購房合同或补充协议的具体条款使双方发生争議而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，此责任不應由購房者独自承担，发展商應当退还“订金”。否则，购房者交纳了此笔費用后，一旦与開发商不能就正式合同達成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平的。
　　因此，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。