北京上海房价将大跌 一个月内见分晓

网易房产4月19日讯：4月18日，SOHO中国董事长潘石屹向网易房产表示，北京、上海的房价必将大跌。至于房价向下的“拐点”力度有多大，潘石屹认为，在一个月内就能见分晓。

房价必将大跌

4月18日，潘石屹向网易房产表示，判断房地产是否存在泡沫主要有三方面指标：资金成本、租金回报率；物业税（或资产税）。目前中国还没有物业税，只有通过前两个因素来分析，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。

中原地产的数据显示，第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%，而银行二套房按揭贷款利率为6.5%，相差约-4%。

潘石屹认为，根据香港房地产市场的经验，上述两个指标之差超过-3%，房价一定会出现大跌。不同区域的不同物业品种，包括住宅、商业、办公楼等，是否值得投资，是否存在泡沫，都可以用这种方法来衡量。

潘石屹认为，“新国十条”的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大，还有未来土地市场中的土地价格。

潘石屹：最近出台调控房地产市场政策的密集程度和严厉程度，都是近年来少有的，新国四条出台当天，香港股市的内地房产股平均下跌了3.5%，第二天又下跌了4%。而新国十条对地产股的影响要下周才能知道。股票市场是最敏感的，房产市场相对股票市场反应要慢、滞后一些。新国十条出台后，我看到有人说是住宅市场的西伯利亚寒流来了，未来房价拐点有多远，住房价格到底如何变化，我相信未来一个月时间就可以见分晓，但住房的成交量会迅速降下来。

现在，购买超过三套住房的家庭越来越多，这也反映出中国的贫富差距在拉大。同时，房价的上涨加大了有房家庭和无房家庭财富的差距。高房价区域停止给第三套住房贷款，可以抑制一部分市场上的需求，对抑制住宅房价有好处。

不会再出地王

最近，国务院、银监会、北京市出台了一系列的政策，北京土地市场到底呈现怎样的局面？潘石屹表示：“我想，新的地王再不会出现了。”

北京市从3月17号开始，已经有一个月时间没有出让土地了，这主要是担心出现新的地王。这一个月当中，北京市修改了“招拍挂”的办法。其实，北京房地产市场最紧迫的是政府尽快公布未来几年土地的供应计划，缓解市场上土地供应不足制造出的紧张气氛。同时，督促房地产开发商尽快在土地上建出房子，增加市场上房子的供应，稳定房价，防止过快上涨。


以北京为例，北京通州区房价涨到每平方米3万，甚至超过了市区中心某些地段的房价，其主要原因是城市中心地段没有供应量了。城里可售的房子少，郊区的房源才会变得希贵，投机性需求也受到刺激，所以通州的房价涨得这么快。

潘石屹说，过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。

他同时认为，这次新国十条确实是针对着目前房地产市场的两个基本问题：土地供应少；钱太多，而且它在用市场的手段通过调整供求关系来平衡住宅市场、稳定房价。过去许多行政命令往往对市场不起作用，或者是起反作用。如果要在投资房产和房地产股票两者之间选择的话，我认为目前投资房地产股票更合算。

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