双限的政策下 该如何去制定正确的买房策略

    内容简介：限贷限购双重打压下，房产市场交易低迷，但还有部分“特刚需案例：A先生准备置换购房，看中他的房产的客户有两个，一个策略：A先生非常希望买下新房，这样，他需要考虑的问题就是无抵押的消费贷款目前的年利率约在8%左右，一般满三个月后如果需要的“过桥”资金比较多，购房者可以选择质的押贷款和案例：B先生刚刚换了工作，上班的距离大大增加。他打算将房策略：买卖置换与换租相比哪个合算？需要考虑的问题的很多，案例：C先生有一套房产，儿子刚刚参加工作不久，他计划将原策略：中介的建议确实能节省房贷利息，但C先生还要考虑其他




shuang(双)限的政策下 该如何去制定正确的买房策略
限貸限购双重打压下，fang(房)产shi(市)场交易低迷，但还有部分“特刚需”zhun(准)备逆势買房，在买房的過程中，他們会遇到一些难題，此时，選择正确的买房策略就显得非常重yao(要)。
　　等不等银行贷款？
　　案例：A先生准备置换購房，看中他的房产的客户有两个，一个接受他的报价，但需要办理银行贷款，按目前银行的放款速度，贷款的到位至少需要两三个月；另一个客戶能全额付款，但还价低于前一个客戶十多万元。而A先生已经看好了要置换的新房，并谈妥了价格，问题是上家也要qiu(求)一次性的付款，A先生的难题是要不要等第一个客户的貸款，他担心时间一长，自己看中的房子被别的人抢走。
　　策略：A先生非常希望买下新房，这样，他需要考虑的問题就是，有没有办法筹到的第一位客户贷款数额相等的“过桥”資金，如果能筹到，成本you(又)是多少？如果筹资成本太gao(高)，不如接受hou(后)一位客户的还价。目前，个人短期融资的途径主要有三个，无抵押消费贷款、质押贷款和典当。
　　无抵押的消费贷款目前的年利率約在8%左右，一般满三个月后可以提前还款，提前还款需要支付剩余本金5%的手续费。无抵押贷款办li(理)手续简便，一般只要求借款人在当地有固定的工作，收入稳定，但缺点是贷款的额度較低，比如，年收入10万元左右的借款人，其借款额度最高只you(有)13万元。
　　如果需要的“过桥”资金比较多，购房者可以xuan(选)择质的押贷款和房产典当。质押贷款是客户以未到期的国债、存单、保单等為质押，向银行申請的贷款，其質押率最高可以达到质押物的九成。購房者可以借亲友的国债、存單等做为质押物。房产典当目前的典当率基本可到房價的六成，典當的費用一般为每月3%左右，至少要典当两个月，从成本上来看，典当的费用最高，但如果仅仅借用两三个月，其成本并不比前两种方式多很多。典当的优势是放款速度快，一般100万元以内，当天就可以的放款。
　　要不要買卖置换？
　　案例：B先生刚刚换了工作，上班的距离大大增加。他打算将房产置换到单位附近，但了解下来，买卖置换需要缴纳很多税费，同事建议他换租，但他考慮租房很麻烦，今后小孩读书ye(也)是問题，还是希望tong(通)过买卖置换。
　　策略：買卖置换与换租相比哪个合算？需要考虑的问题的很多，首先要考虑的是两地房价的高低，如果房价差距不大，还要比较房租的高低，如果差价也不大，则还需要考虑置换的时机。按照目前的税费政策，持有的房产是否满5年，稅率的差别很大，比如，5年以內的fei(非)普通住房转讓，要按照房产的全額征收约5.65%的营业税及附加税费，而5年以上的只要按照差价征收。而如果转让的是唯一自住fang(房)，满5年的可以免征个人所得税。因此，不考虑其他因素，5年内房产最好不要置换，不妨暂时换租。用不用er(儿)子名義？
　　案例：C先生有一套房产，儿子刚刚参加工作不久，他计hua(划)将yuan(原)有的房子卖掉，换一套大点的房子，问题是以儿子的名义买房，还是以自己的名义买房。中介的建议是yi(以)儿子的名义购房，能享受首套房贷款优惠，等贷款办好后，再將自己的名字加到产证上，这样只需支付房价一半的契税，而能节省更多的房贷利息。
　　策略：zhong(中)介的建议確实能节省房贷利息，但C先生還yao(要)考虑其他一些因素，比如，儿子剛刚参加工作不久，其公积金缴纳有限，如果现在就买房，是否能用足公積金貸款的额度？另外，以儿子一个人的名义买房，公积金貸款的最高額度只有30万元，即便有补充公积金也只有40万元。而如果儿子将来与妻子共同買房，其公积金贷款的額度能翻一番。更需要考虑的是，如果限购、限贷政策执行时间较长，儿子将来买婚房的话，也要承擔二套房贷的高利率，还有可能会无法贷款。