永丰县人民法院:5/18 房屋买卖合同纠纷案

房地产公司竟然将二间店面卖给了四个人，一人起诉要求该公司过户给他，另几人闻讯也参与到诉讼中来都来争抢这二间店面，5月18日，江西省永丰县人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案，判决被告江西宏威实业有限公司提供产权过户登记资料，协助原告彭通华将被告的二间店面产权过户给原告，驳回三位第三人的诉讼请求。
   

法院经审理查明，2004年2月19日，原告彭通华与被告江西宏威实业有限公司签订了一份合作经营协议书，约定被告将已建成的十多间店面作为双方合作使用，由原告经营摩托车业务，期限三年。2006年4月17日第三人程国强与被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定由第三人程国强购买原告与被告合作使用的其中两间店面B6栋9号、10号，并付清房款，在合同上手写注明“因店面目前出租，于2007年5月1日经买受人验收交付”。2006年6月6日第三人陈昌国与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将与原告合作使用的店面卖给陈昌国，包含卖给第三程国强的两间店面B6栋9号、10号，并付清房款，也在合同上手写注明“因店面目前出租，于2007年5月1日经买受人验收交付”。2006年10月26日被告将此二间店面B6栋9号、10号办理了自己所有的产权证，并于同年11月2日为包括B6栋9号、10号在内等店面向广东中盈盛达担保投资有限公司办理了抵押担保手续，2006年12月11日原告与第三人陈昌国签订了一份《店面转让合同》，约定第三人陈昌国将原、被告合作使用的包括B6栋9号、10号在内的五间店面以50.6万元价格转让给原告,原告预付10.6万元,余款在2007年1月5日,陈昌国将全部购房合同及发票手续押给原告等约定。

被告在该转让合同上加盖了公章和法定代表人的印章。后原告向第三人陈昌国支付了20万元。因店面由被告抵押担保，被告一直未与第三人和程国强、陈昌国办理产权手续，陈昌国也未与原告办理过户手续，但店面一直由原告使用。2007年12月广东中盈盛达担保投资有限公司向佛山市中级人民法院起诉被告等借款担保与反担保合同纠纷案并申请财产保全，佛山市中级人民法院查封了被告在永丰贸易广场含B6栋9号、10号在内的几十间店面，为执行该案被告于2010年11月1日与第三人曾敬贵、黄国刚签订了一份协议，约定被告将包括B6栋9号、10号在内的部分店面出售给第三人曾敬贵、黄国刚，由其两人代被告偿还债务，并将部分店面的产权过户给第三人曾敬贵、黄国刚。付款后，被告与第三人曾敬贵签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告将B6栋9号、10号卖给曾敬贵。原告因未能办理产权登记手续，遂诉至法院，要求B6栋9号、10号过户给原告。

    一审法院认为，被告与原告、与第三人程国强、与第三陈昌国、与第三人曾敬贵、黄国刚签订的房屋买卖合同均有效。第三人陈昌国与原告的转让合同，因店面未登记在其名下，是无权处分行为，但其实是转让的只是第三人陈昌国对被告享有的要求被告履行合同义务的债权，且告知了被告，该转让合同合法有效。根据我国《物权法》第九条之规定，不动产的设立、变更等须经依法登记否则不发生效力。被告与原告、第三人的房屋买卖合同均未办理产权登记，不发生效力。根据合同法的相关原理，买卖合同以实际交付为准，而B6栋9号、10号两间店面一直由原告使用，早已实际交付。因此该二间店面应由被告过户给原告，三第三人享有对被告的债权请求权，非物权请求权，可另行起诉。据此，法院作出上述判决。




责任编辑： 朴冬雪

这房地产，应该端了。

买卖不破租赁，而且原告作为承租人，也应该具有该房产的优先购买权