关于对“旺中旺大厦”开发项目情况调查

近段时间，坊间传江西鑫鸿置业有限公司开发的“旺中旺”开发项目售价虚高。为此，我局对该项目进行调查，现将调查情况作如下汇报：

一、据了解，“旺中旺”项目没有做商品房预（销）售广告宣传，只是开始预订（多为原物资局宿舍拆迁安置户），该项目现已在做第四层，但还没有取得商品房预售许可证，企业也没有开始预售。

二、“旺中旺”规划指标分析

1、总用地面积：2110㎡；

2、总建筑面积：14749㎡（其中：1-3层为商业用房，建筑面积6776㎡、4-11层为43套住宅，建筑面积4821㎡，不计算容积率的地下室建筑面积3185㎡），公共设施200m2(其中：公厕一座，面积60m2，物管用房70m2，压缩式垃圾转运站70m2)不能出售。

3、容积率：≤5.5；

4、绿地率：36.4%；

5、建筑密度：100%；

6、建筑限高：36.4米；

三、“旺中旺”项目开发成本初步分析：开发成本约5974.13元/㎡

1、土地使用权取得费用：土地出让金3500万元、土地拍卖佣金105万元、契税140万元，共计3745万元。

楼面地价：3745万元÷11564㎡＝3238.50元/㎡

2、前期工程费：70元/㎡（其中：可行性研究费22元/㎡、勘察设计费12元/㎡、“三通一平”费36元/㎡）；

3、房屋开发费：1465.63元/㎡（含建筑安装费、公共设施配套建设费、基础设施建设费等）；

4、管理费：130元/㎡；

5、财务费：40元/㎡；

6、销售费用：80元/㎡；

7、其他费用（含项目建设规费及其他不可预见费用）：200元/㎡；

8、税 费：750元/㎡（销售不动产税税率：住宅12.55%、别墅14.55%、商铺16.55%）。

四、原物资局宿舍房屋被征收13户，征收总建筑面积1047.95㎡，需要进行安置，确定安置价2660元/㎡，该13户必须优先选房。就安置房而言，开发商要垫补356.7万余元。

鉴于该项目开发成本较高，本着既为开发商着想，更要为住房消费者的承受能力考虑。我局要求开发商采取保本微利方式销售该楼盘，商品房实行明码标价，一房一价，开发商所定房价必须报县价格监督管理所审查批准。

所以地王大厦那些SB卖5千多的，真是可笑！

谁买谁SB

你还做了一专业调查呀？

地王大厦的傻B跟人家的价卖，有卖出去一套吗？永丰人民的钱不是哪里偷来的枪来的谁买谁傻B，谁买他妈妈就是做妓女的不然哪来的那么多钱。

开发成本不到一个亿，光商铺就能卖两个亿耶！

开发成本不到一个亿，可是光商铺就能卖两个亿哟！？

商铺6776*30000=20328万元。

最保守算法，商铺能收回开发成本，住房作为赚的利润（4821-1048）*3000=1132万元。

暗香 发表于 2013-7-17 15:27
你还做了一专业调查呀？

这个是房管局做的调查，目的有三个：一是平民愤，群众觉得旺中旺价格太贵，群众觉得房产局“不作为”，为此，房管局此次调查而“有所为”；二是公布房地产开发成本，告知大家，开发商是有苦衷的，房价高是应该理解的；三是劝诫开发商保本微利，赚就赚一点，不要赚太多，不要太让我房管局为难。