图解“幸福”的房贷。。。

30年前，80后的父母们还在分房时代；22年前，中国第一笔个人住房贷款发放成功；8年前，房价增长率达到史上最高点；3年前，一部叫做《蜗居》的电视剧全国热播，仅用四天就创下收视新高；如今，房贷已成为许多人生命中挥之不去的一部分。楼市轮回仍在上演，你已经成为深陷其中的一环…






1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始启动，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。90年代开始，个人住房贷款业务开闸，随之而来的是几十年积攒下来的全社会购房热潮。


房贷真正的发展期是从1997年开始的。这一年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人住房贷款开始走近普通百姓。


1998年，建行北京分行率先推出个人住房贷款业务，允许购房人首付三成、贷款10年。接着，其他三大国有银行和商业银行也陆续进入住房贷款领域，银行间的竞争更加刺激了优惠，到2000年就出现首付二成、贷款30年的政策。


那时候买房，二手房评估师很紧俏，光预约评估就得1个星期，购房人还得自己支付评估费和保险费，提交贷款申请后层层审核，批下贷款少说3个月。”她还记得，当年经纪人把贷款材料装在信封中交给贷款员时，信封上都会画一个笑脸或一个哭脸，笑脸代表这单买卖不太着急，哭脸就代表买家着急，请帮忙加急办理。


直到此时，按揭买房才被广泛接受。即便如此，买房人依然不习惯花明天的钱，极少有人贷满30年，算账时最关注的也不是每个月月供多少，而是总共欠了多少钱。然后，全家上下共同还款，一有钱就还，银行提前还款的政策也宽松，所以第一批贷款人中多数5年就解套了。他们中的大多数，又重新贷款买了更大的房子。他们当年的房产至少价值至少翻了三倍。可以说，2003年左右是我国最近10年买房的最佳时期。房价低，政策好，走势佳。


2006年，一组关注房贷族的艺术作品《包袱》引起关注。一名白领打扮的男子背负着巨大的房屋模型佝偻前行。一个悲情的名词出现了：房奴。真正的“房奴”，是指月负债还款额超过月收入50%以上的家庭。这些人不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间享受生活。


2006年针对房地产的宏观调控政策频出，却看不到调控的效果。北京、深圳、广州等大城市房价涨幅领跑全国，每个月的同比涨幅均在10%左右。面对高昂的房价，普通人的“不买房运动”、“公开房地产成本”、“集资建房”纷纷登台。当时的银行房贷政策十分宽松，从优惠利率到延长贷款期限，从节息到减免费用，甚至“一房两贷”、“循环贷”。


2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。房贷市场出现了爆炸式增长，房贷总量比前一年增长了四倍。各家银行推出“气球贷”、“转按揭”等等竞争手法。



2008年是戏剧性的一年。年初货币政策“从紧”，下半年随着世界金融危机的影响扩大，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋。那时候银行对于办理个人住房商业贷款只要一周就能下款，贷款只要一周就能下款。



2010年第一季度，房价持续攀高。这一波汹涌的涨势直接导致了2010年被称为“史上最严厉的调控政策”的出台。二套房贷首付5成的政策落地，退房增加。二手房交易中，2成以上购房者要求退房。也有一小部分人在签订交易合同后，因补不齐新增的一成首付而被迫违约。在接下来出台的二套房认定标准和三套房停贷后，进一步扩大了贷款受阻人群的范围。




进入2011年，楼市风险也开始显现，同时因为房贷利率低“不赚钱”，银行开始全面收缩房贷业务，短短半年时间，首套房利率经历了“七折－八五折－完全取消”的大转弯。同时，年内三次加息，贷款100万元，一年要多还5000多块





2012年是“欲扬先抑”的一年。一季度的市场冷淡,二季度市场回暖,三季度市场出现新高,四季度暖冬态势尽显，并有银行开始恢复八五折优惠。不少年轻人咸叹：“婚房越来越遥不可及了。”贷款利率又开始松动。房贷的门槛却不再好迈。随着国家对楼市的严厉调控，炒房投机客已经难以从银行分得房贷“空手套白狼”，刚需购房者和首套置业者才是房贷主力军。




在2012年，首批房贷迎来清款大限,首批房奴进入无债一身轻的状态。10年间,房价已经翻了几番。从年龄来分，第一代贷款购房者以70后为主，他们正好赶上了商业房贷的兴起，不过他们中也有悲催的人，早年因为种种原因买不起房，最后和80后一起忍受高房价的摧残。中国真正意义上的房奴主要集中在80后这一代，他们中运气好的赶在了2009年至2010年房地产暴涨之前入市，虽在了2009年至2010年房地产暴涨之前入市，虽然房子总价不高，但收入增长乏力，整天疲于奔命。运气差的集中在随后两年买房，房价高企，几乎要用70%的收入偿还贷款，成为典型的房奴。




在此过程中，人们对房贷的态度也在发生转变2003年在北京购置一套90平方米的住房平均只需约40.5万元，贷款20万到30万元，月供仅需1400元左右。而今天，贷款买房者月供过万元已经十分普遍。人们对住房贷款的渴望却更加强烈。随着调控政策一轮又一轮地推出，个人住房按揭贷款不断收紧。人们担心的不再是是否还得起月供，而是能否从银行贷到足够的资金。




总统奥巴马背30年房贷近期，美国白宫公布了总统奥巴马及其夫人米歇尔2012年资产状况，这个美国第一家庭同样也是一对房奴，2005年时，奥巴马在芝加哥购买了一套房产，贷款期限是30年，利率是5.625%。截止到目前，还有至少50万美元的房贷没有还完。而奥巴马家至少有50万美元的存款，但他并没有提前还贷。




10多年间，人们的置业观念在改变，从“不花一分钱”等福利分房，到全民习惯身负“巨债”贷款买房；最近网上有句流行语：晚买房一年，等于白干一年。买房的早晚是拉开经济差距的最大因素。也有人说，“35岁前买房子的小伙子不会有大出息”。





10多年间，房贷也有功有过。银行信贷帮助一部分人实现了买房梦，同时，也对房价的上涨起到了重要的助推作用，反过来击碎了不少老百姓的住房梦。房价上涨进一步刺激购房需求、绑架住房贷款信用，造成进一步的信用失控，如此往复，最终造成当前这种房价既不敢涨、也不敢跌的两难局面。通过出台收紧房贷的政策来抑制房价的过快上涨。政策初衷向好，但实际效果还取决于政策的落实、具体操作环节和执行力度，还有待进一步观察。|