“房价跌三至四成”远非银行“容忍底线”

　　近一段时间，媒体热议商业银行房贷压力测试这一话题，测试结果中的“房价下跌30%～40%”的讯息被民众理解为房价预期跌幅，同时也被媒体解读为银行的“容忍度”。
　　实际上，房贷压力测试是银行监管和商业银行风险管理的一项常态性工作，其结果是对贷款违约率的测算，仅适用于日常经营管理分析与预警。目前的测试结果(30%～40%)仅仅是银行房贷资产不会发生明显变化的预测性区间，但绝不是银行的“容忍底线”。真正的“底线”是指房价下跌超过目前的30%～40%的幅度，房贷相关的购房人、开发商及地方融资平台爆发大面积、连环性的信用违约——目前的结果还并未获披露。
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　　近期进行的房贷压力测试并不仅仅考虑到房价下跌可能导致的“断供潮”因素，它同步考虑了房地产企业开发贷款的因素，更将“对公”与“对私”这两大类贷款的违约率测算首度置于系统性压力之下——房价的中长期调整和利率、汇率的变动等。部分银行甚至加入了更为综合的考量因素：地方融资平台、房地产相关行业，比如水泥、钢铁、建筑等。因此，目前的结果只能说明，30%～40%的房市调整之后会导致银行业“疥癣之疾”，但远未到“伤筋动骨”的程度。
　　由此看来，目前公诸于众的测试结果一方面昭示，由于近年来商业银行混业化、脱媒化、国际化等发展趋势之下，房地产对银行业的“绑架”力度已逐步淡化，房价下跌对银行庞大而日渐多元化的资产难以构成心腹之患;另一方面，压力测试的结果也再次证明，从信贷资金流向和匹配来看，房地产对国民经济的“拉动”作用远没有想象般的“强大”——钢铁、水泥等行业的信贷资产质量和数量主要受国家产业政策和基础设施建设的约束，“绝对需求”并不依赖房地产。某些房地产商所谓“开发商与银行谁先死”的问题根本就是一个不值一驳的荒唐之论。
　　需要特别指出的是，中国银行(601988,股吧)业开展个人住房按揭贷款已历十数年，但由于银行间差异，在个人房贷市场，四大行以及部分零售银行业务发展较早的股份制银行在2009年之前已经积累了比较庞大的个贷存量且区域分散，而部分股份制、城商行的个人房贷业务却多在近3年中以“价格战、高返点”等形式迅速膨胀。因此，对房贷压力测试的解读，在不同银行间已决不可一概而论。进一步而言，决定银行能否“扛得住房价下跌”关键在存量房贷的时间结构、地区结构和盈利-拨备覆盖率这三大因素。
　　当然，要真正未雨绸缪、避免“中国式”次贷危机，仅在银行风险管理的模型中对房贷进行压力测试和风险预警是远远不够的。一方面，“国十条”新政为中国银行业提供了一个调整房贷以及相关资产结构的绝佳机会——实现更加差别化的个贷与开发贷定价，大幅度提高议价能力进而实现“以价补量”。
　　另一方面，此番房地产调控也使商业银行得以进行一次彻底的系统风险管理的演练——及时扭转住房按揭贷款“优质资产”的经营理念，通过差异化地控制住房按揭贷款首付比例，加大对贷款人资格的审核，降低违约率和违约损失率，使潜在损失降至最低。